マンション桂の近道

その大部分は戸外の音が侵入するというもので、たとえば玄関ドアに新聞受けが付いていて隙間から音が入ってくるというものや、換気口やレンジファンから入ってくるというものなどです。
ドアやサッシそのものは機密性が高い製品を使用していても、その周囲に意外な落とし穴があったわけです。
こうしたクレームは、戸外の騒音が比較的高い場所に立地するマンションに多く発生しがちです。
戸外の音が気になるマンションを購入するときは、密閉できない換気口やレンジファンはやむを得ないとしても、それ以外のところに十分な防音対策を施してあるかどうかを確認しましょう。
モデルルームや販売事務所として使用した住戸は、クロスやジュウタンの貼り替えと照明器具をサービスするぐらいで販売されることになりますが、これを購入するのはお薦めしません。
この章で「モデルルームは条件の良い住戸を使う」と述べましたが、仮に最高のロケーションであっても慎重に検討する必要があります。
なぜなら、これらモデルルームに使う住戸は他よりも先に仕上げているので、カビが発生しやすいからです。
それもコンクリートがきちんと乾いていない段階で仕上げるために、仕上げ材にカビが発生するだけでなく、下地材が腐食することも少なくありません。
いったんカビが発生すると、かなり大がかりな補修工事が必要になってしまいます。
もっと言えば、マンションの売出し中はセールスマンがこの部屋を使って夜遅くまで営業します。
その結果、モデルルームや販売事務所の多くは営業マンの宿泊施設になるなど、相当に酷使されることになります。
いずれにしてもモデルルームはクルマで言えば〝新古車〟と考えるのが妥当です。
基本的にはお薦めしませんが、手を出すときは「下地が傷んだら補修する」旨の約束を取り付けてからにしましょう。
ただ、モデルルームにはここで述べた本当の意味でのモデルルームと、次項で述べる値引きを目的にしたモデルルームの二つがあります。
値引きを目的にしたものであれば室内の傷みはほとんどありません。
「モデルルームを家具付きで販売」という広告を目にしたことがあるはずです。
表向きは「モデルルームに使用した住戸なので、そこで使った家具をそのまま付けて売ります」ということです。
しかし、実際にモデルルームをこうして売ることもありますが、そのほとんどは値引き広告ができないときに使う手段なのです。
値引きして売れば、売出し価格で買ったお客様とモメるので、こうした手を使います。
要するに〝家具付きモデルルーム=売れ残り住戸の販売手法〟と思うのが正解で、これは交渉次第で大いにトクをすることがあります。
こうしたマンションを買うときは、「家具はいらない、値引さしてほしい」と要求するのも作戦の一つです。
私は、分譲したマンションで全タイプに家具付きモデルルームをつくって販売したことがあります。
マンションを供給したデベロッパーは五〇〇社を超えています。
こんなに膨大な数のデベロッパーが、今後も継続的にマンション事業を継続していくでしょうか?答えは間違いなくNOです。
新築マンション購入のためのアドバイスとして、まず私が言いたいのは「単発デベロッパーのマンションは買わないようにしよう」ということです。
もちろん新しいデベロッパーがすべて悪いということではありません。
しかし、皆さんがデベロッパーの善し悪しを一〇〇%見抜くのは至難の技です。
そんなことはできないと断言してもよいでしょう。
ですから、間違いを犯さないためには、最初から手を出さないのがベターの選択ということになります。
もう少し詳しく言うなら、①単発デベロッパーが売主になっている物件(過去に分譲実績のないデベロッパーの物件)、②マンションの建築実績の少ないゼネコンが建てた物件、③小規模(型戸以下)の物件は、安くても極力買わないようにするのが無難です。
継続性に疑問があり、きちんとしたアフターケアが期待できません。
建物として一定の水準はクリアしていても〝住み心地〟に難点がある場合が往々にしてあります。
管理をすれば、戸数が少ない分だけ1戸あたりの負担が大きくなってきます。
また、小規模物件は大手企業が手を出したがらず″丸投げ(一括して下請け業者にやらせる)〟が目立ち、それだけ品質に劣るケースが多くなっています。
いずれにせよ後悔しないために、全社案内をもらってチェックするなど十分な調査が欠かせません。
〃専有卸し″は分譲価格が割高になるデベロッパーが土地を仕入れて設計会社とプランを練り、近隣問題を解決してデベロッパー自らが建築確認を取って、ゼネコンに工事を発注して分譲する分譲の普通のパターンです。
しかし、違うパターンもあります。
それが〝専有卸し〟と言われるものです。
専有卸しを専門にする業者は、土地を仕入れて近隣問題を解決し、建築確認を取るところまでは普通のパターンと同じですが、この段階から先が違って、デベロッパーに土地・建物を一括して売却してしまいます。
専有面積を確定させて一棟の建物として卸すので専有卸しと呼ばれています。
こうした物件はデベロッパーにとっては、土地を仕入れても近隣問題が解決できず着工が遅れるなどのリスクがない、着工と竣工の日程が掴めるので計画的に供給できる、回転が早いなどのメリットがあります。
しかし、購入する側からすれば流通過程が一つ増えることになり、分譲価格が高くなるだけで何のメリットもありません。
こんな物件は避けるべきだということになります。
こういう実態に対して、デベロッパーの対応はさまざまです。
たとえばＳのように「専有卸し物件は買わない」と明言しているデベロッパーもあります(Ｓが割安で良質なマンションを供給しているかどうかは別ですが)。
ということは、明言しないデベロッパーには多かれ少なかれ専有卸しの物件があるということです。
では、どうやって専有卸しを見分けるかですが、まず「公庫融資付き」の物件には専有卸しはありません。
しかし「公庫融資対象」物件は、専有卸しの可能性があります。
これは建築確認申請の認可を誰の名義で受けたかを見ればわかります。
すなわち、分譲するデベロッパーと違う名義で確認申請の認可を受けた物件は専有卸しというわけです。
また、担当者に土地の謄本を見せてもらいましょう。
謄本には「甲区」という欄があり、ここに所有者の名前が記載されています。
そのデベロッパーの前に短期間だけ別の不動産業者が所有していれば、疑いありということです。
前章でもふれましたが、天井の高さを売り物にするマンションが少なくありません。
これは、きちんと設計し施工したうえでなおかつ天井が高いというのなら優秀なマンションだと言うことができます。
しかし、その多くは、天井を高くみせるために〝直天井〟にしてしまうのです。
直天井とは、天井面(上階のコンクリート床)に直に仕上げ材を張りつけたもので、見た目には二重天井と区別がつきません。
マンションの音で最も響きやすいのは上階の床普ですが、こうした天井だと音に悩まされる可能性が高くなります。
きちんとした天井―つまり二重天井は、上階のコンクリート床から釣り下げ材を使ってもう一枚の天井を張って上階の音を伝わりにくくするわけです。
こちらがベストなのはいうまでもありません。
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